2013年湖南政法干警考试——申论热点通之住房问题：住房维权

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　　一、背景链接

　　据武汉市消费者协会介绍，商品房的质量问题、包括外墙渗水、墙壁裂缝、墙灰脱落、下水不畅等质量问题逐渐成了居民投诉的主要内容。

　　在武汉市徐东大街武铁佳苑，也有不少业主遇到房屋质量问题。业主杨女士说，她家的外墙也渗水，精心布置的婚房，墙纸就被水渗了，影响美观。“房屋这种东一个西一个的小问题，闹心得很。”

　　杨女士说，最纠结的地方是找物业和开发商解决问题“非常之难”。“他们要么就是拖延，要么就是没有实际意义的解释，要么就是相互推诿。单一的业主势单力薄，被动得很。”

　　二、原因分析

　　房产质量问题纠纷的案例中，大多不危及居住安全。这样的质量问题，在现实操作中，解决这些问题维权有很多的难处：

　　第一，开发商违约成本低。在利益的驱动下，诸如材料、户型、面积、水电路等出现些毛病是常事。开发商绝对强势，房屋出现了质量问题，能否妥善解决完全看他们的诚信经营意识，而这是当前房地产市场最为缺乏的精神。

　　第二，业主的维权成本高。在目前的司法环境下，商品房售后跟不上，消费者可选择的救济途径很少。 维权难，成本高，一些业主就选择发网帖，或者找媒体来伸张正义，恰恰印证了监管和司法救济的无能为力。

　　第三，这是由当前房地产市场特点决定的。在当前市场环境下，不管房地产市场处于买方市场，还是卖方市场，在房屋交易中，开发商处于绝对的强势。业主可以提出一定赔偿，能不能如愿，取决于开发商或者物业公司，在整个环节中，消费者都是比较被动的。

　　商品房有一个“维修基金”，就是房屋交易时开发商手中预留有质量保修金。但是现实中动用这块资金比较困难。一个是程序麻烦，一个是因为没有强制性约束和明细规定，开发商一般情况视这部分钱为自己的销售收入。

　　三、解决措施

　　首先，可以对商品房售后作出规定，例如一些城市要求开发商要专门设置商品房售后服务部门，以明确房屋售后的相关责任。规定维修基金由开发商和业主共同缴纳，实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则，为房屋公共部分维修问题提出了解决方案。

　　其次，增强购房者的维权意识。购买商品房时，不仅要注意前期的选房、购房合同内容等细节，在买好房、交付使用时，还要咨询专业人士做好验房工作。交付使用后，发现房子存在质量问题，应及时找开发商协商解决，如果开发商不管，可以组织业主委员会，组团维权比单兵作战效果要好。

　　此外，有专家提出可尝试建立黑名单制度，房屋在保质期内，出现售后问题的开发商如果经查属实，列入黑名单，并予以曝光。

  
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